CBRE:冠状病毒爆发对房地产意味着什么?

2020/02/05 12:58
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短期内疫情对实体商场的人流和营业额的冲击不可避免;疫情的威胁亦将对商务活动形成阻碍,并导致今年一季度写字楼租赁市场的放缓,企业资本支出计划或将推迟,特别是餐饮、零售、餐饮和交通运输等受影响较大行业的租户。

起于去年12月的新型冠状病毒(2019-nCoV)爆发给大中华区经济带来了新的下行风险。此次疫情对全球经济亦会形成一定影响,但程度相对较轻。

武汉地处中国中部,具有重要的战略地位。武汉是全国的交通枢纽之一,以教育资源和科技产业发展而闻名。得益于此,武汉市2019年GDP增速达到7.8%,高于全国平均水平(6.1%)。

疫情对经济的影响

中国内地

从积极的方面来说,政府这次采取了更快、更严格的措施来遏制疫情的传播。大数据、智能监控等新技术的应用和更发达的物流基础设施都将有助于政府更有效地控制疫情。 总体而言,我们认为冠状病毒可能在未来2-3个月内得到控制,中国2020年面临的经济下行风险仍总体可控。中国央行人民银行已经迅速采取行动确保金融市场的流动性,2月3日通过逆回购注入1.2万亿元;证监会亦发文要求券商暂停融券卖出业务。预计政府将会采取更多积极的财政和货币措施以应对:

  • 对受疫情严重影响的交通运输、旅游、酒店等行业阶段性减免税收,2003年非典时期政府亦出台过此类措施;
  • 进一步降准和降息的可能性变大;
  • 武汉和湖北省其他地区需要更大力度的政策支持。

全球

作为全球第二大经济体系,中国的疫情无疑会影响全球经济增长,亚洲和主要贸易伙伴将更受压。我们要监视局势的发展及其对全球贸易,外国直接投资以及供应链的相关影响。全球利率可能会保持低位或进一步降低。美联储在1月29日维持政策利率不变。根据CME FedWatch工具,市场预期年内不会升息。

疫情对房地产市场的影响

零售物业市场

零售物业市场受疫情影响最为显著,商场已经缩短了春节期间的营业时间。一些商户亦采取了关店措施,星巴克1月29日起已临时关闭全国超过半数的门店以应对疫情,1月30日宜家宣布其全国所有门店暂停营业,苹果亦于2月1日宣布其中国大陆所有门店闭店直至2月9日。短期内疫情对实体商场的人流和营业额的冲击不可避免。家庭外出活动和非必需物品支出的减少对娱乐、餐饮和服饰业态商户的影响将更为明显。我们认为,拥有全渠道能力的零售商将表现更佳。

疫情爆发后,不少购物中心业主已实施阶段性减免商户租金的措施,世邦魏理仕认为此举有望减轻此后一段时间内零售商的压力。

世邦魏理仕认为,疫情不会对现有商场的出租率造成严重影响,但新商场或将推迟开业, 并提供更灵活的招商条款。疫情对武汉以外主要城市零售物业市场的影响相对不显著。

写字楼市场

预计疫情的威胁亦将对商务活动形成阻碍,并导致今年一季度写字楼租赁市场的放缓,企业资本支出计划或将推迟,特别是餐饮、零售、餐饮和交通运输等受影响较大行业的租户。对写字楼租赁市场的影响将因疫情严重程度不同而在城市间有所差异。在2003年第二季度和第三季度,非典对北京写字楼市场的影响比上海更为严重和持久。因此,在疫情能较大程度控制在湖北省内的前提下,其对全国写字楼租赁市场(武汉除外)的影响将是短暂的,租赁活动最早可能于第二季度末恢复。此外,金融业的加速开放将部分抵消这一负面影响。从长远来看,此次新型冠状病毒爆发可能会促使更多租户和业主更加关注灵活办公、 物业管理、办公场所环境和员工福祉。

工业物流市场

世邦魏理仕认为,鉴于电子商务是仓储物业需求的主要驱动力,冠状病毒对该市场的影响有限。制造业方面,大部分工厂都有春节期间停工至正月十五或更晚的惯例。然而,鉴于武汉作为中国交通和制造中心之一的战略地位,我们认为有必要关注疫情及“封城”措施对供应链中断的潜在风险。若病毒传播不能在其他主要城市中心成功得到成功控制,供应链中断对制造业和物流地产的影响不容忽视。

物业投资市场

短期内,不必要的会议和差旅等商务活动的削减将导致房地产投资活动放缓。不过,货币政策进一步宽松和利率下调的概率有所上升,这将对资产价格提供一定支撑。鉴于房地产销售受到疫情影响,杠杆率过高的开发商和业主可能面临现金流方面的挑战,2020年仍将是房地产债投资的良好时机。世邦魏理仕认为,鉴于当前的宏观经济和市场的不确定,投资者将会更青睐门户城市和提供稳定收入现金流的优质资产。我们认为,物流地产的表现将更为稳健,医药产品冷链将面临长期的发展需求。我们建议对零售物业暂时保持观望,并在投资策略上更具选择性,因为个体资产表现将高度差异化。

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